Rechner · Vermieten

Kappungsgrenze: Wie stark darf die Miete steigen?

Jetzige Miete, Miete vor drei Jahren und die ortsübliche Vergleichsmiete eintragen. Der Rechner zeigt die höchste neue Miete nach § 558 BGB, den frühesten Termin für das Erhöhungsverlangen und ab wann die neue Miete gilt.

Kostenlos · ohne Anmeldung · Stand: Oktober 2026

Miete

Jetzige Nettokaltmiete € im Monat

Nettokaltmiete vor drei Jahren € im Monat

Davon Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten € im Monat, in diesen drei Jahren

Kappungsgrenze

„Vor drei Jahren“ heißt: drei Jahre vor dem Tag, ab dem die neue Miete gelten soll. Wohnt der Mieter noch keine drei Jahre in der Wohnung, zählt die Miete bei Einzug.

Ortsübliche Vergleichsmiete (empfohlen)

Wohnfläche m²

Vergleichsmiete € je m², z. B. laut Mietspiegel

Fristen

Jetzige Miete gilt seit letzte Erhöhung oder Einzug

Mieter erhält das Erhöhungsverlangen am

Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen bei den Fristen nicht mit.

Ergebnis

–

höchste neue Nettokaltmiete im Monat

Erhöhung–

Grenze durch–

neue Miete ab–

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Gerechnet wird nur in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden weder gespeichert noch gesendet.

§ 558 BGB

Drei Grenzen für die Mieterhöhung

Ortsübliche Vergleichsmiete: Die neue Miete darf nicht höher sein als die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde, gemessen an den Mieten der letzten sechs Jahre. Begründen lässt sich das zum Beispiel mit dem Mietspiegel.
Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden, die das Land per Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat, sind es 15 %. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559) und Betriebskosten (§ 560) zählen nicht mit.
Fristen: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b BGB). Ein Verlangen, das im November ankommt, wirkt also ab 1. Februar.

Rechenweg

So rechnet der Rechner

Grenze nach Kappung = Miete vor drei Jahren × 1,20 (oder 1,15) + Erhöhungen nach §§ 559, 560 in diesem Zeitraum.
Grenze nach Vergleichsmiete = Wohnfläche × Vergleichsmiete je m².
Höchste neue Miete = der niedrigere der beiden Werte, mindestens die jetzige Miete.
Neue Miete ab = Beginn des dritten Monats nach Zugang, frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung.

Fragen

Häufige Fragen

Um wie viel Prozent darf die Miete in drei Jahren steigen?

Um höchstens 20 %. In Gemeinden mit einer Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes sind es 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung kommen, und die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht.

Ab wann muss der Mieter die höhere Miete zahlen?

Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens, wenn er zustimmt (§ 558b BGB). Bis zum Ende des zweiten Monats hat er Zeit zu überlegen.

Gilt das auch bei Staffelmiete oder Indexmiete?

Nein. Bei einer Staffel- oder Indexmiete richtet sich die Erhöhung nach dem Vertrag, eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist dann ausgeschlossen.

Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 %?

In Gemeinden, die das Bundesland per Rechtsverordnung bestimmt hat, jeweils für höchstens fünf Jahre. Ob Ihre Gemeinde dazugehört, steht in der Kappungsgrenzen-Verordnung Ihres Landes.

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Quellen

Der Rechner gilt für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, nicht für Staffel- oder Indexmieten. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Stand der Rechtslage: Oktober 2026.