Umlagefähige Betriebskosten: Was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen
- Umlegen dürfen Sie die laufenden Kosten aus § 2 der Betriebskostenverordnung, wenn der Mietvertrag es vereinbart. Ein Verweis auf die Verordnung genügt.
- Nicht umlagefähig sind Verwaltung, Instandhaltung und Reparaturen. Sonstige Betriebskosten müssen einzeln im Vertrag stehen.
- Laut Betriebskostenspiegel des Mieterbunds zahlen Mieter im Schnitt 2,67 € je m² und Monat, davon 1,32 € für Heizung und Warmwasser (Abrechnungsjahr 2024).
Welche Betriebskosten darf der Vermieter umlegen?
Die 17 Kostenarten aus § 2 der Betriebskostenverordnung, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt:
| Nr. | Kostenart |
|---|---|
| 1 | Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten |
| 2 | Wasserversorgung |
| 3 | Entwässerung, Abwasser |
| 4 bis 6 | Heizung und Warmwasser, auch verbundene Anlagen |
| 7 | Aufzug |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung |
| 10 | Gartenpflege |
| 11 | Beleuchtung von Außenanlagen und Gemeinschaftsflächen |
| 12 | Schornsteinreinigung |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude |
| 14 | Hauswart, Hausmeister |
| 15 | Gemeinschaftsantenne, Breitbandnetz |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege |
| 17 | Sonstige Betriebskosten, wenn einzeln vereinbart |
Kabelfernsehen dürfen Sie seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlegen, weil das sogenannte Nebenkostenprivileg weggefallen ist. Die Grundsteuer ist für 2025 neu festgesetzt, mehr dazu im Ratgeber Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.
Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?
Alles, was nicht laufend für den Betrieb des Hauses anfällt. Vor allem:
- Verwaltung: Hausverwaltung, Kontoführung, Porto für die Abrechnung.
- Instandhaltung und Reparaturen: Die Wartung der Heizung oder des Aufzugs gehört zum Betrieb und ist umlagefähig, die Reparatur nicht.
- Rücklagen für spätere Arbeiten, auch bei einer Eigentumswohnung (siehe Abrechnung für die Eigentumswohnung).
- Leerstand: Den Anteil leerer Wohnungen trägt der Vermieter (Nebenkosten bei Leerstand).
Was sind sonstige Betriebskosten?
Laufende Kosten, die in den Nummern 1 bis 16 nicht vorkommen, zum Beispiel die Wartung von Rauchwarnmeldern. Sie dürfen nur umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag einzeln genannt sind. Ein bloßer Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht.
Wie viel Betriebskosten sind normal?
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds zahlten Mieter für das Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 2,67 € je Quadratmeter und Monat, rund 6 % mehr als im Jahr davor. Fallen alle denkbaren Kostenarten an, sind es bis zu 3,68 €.
| Kosten 2024 | je m² im Monat | 80 m² im Jahr |
|---|---|---|
| alle Betriebskosten im Schnitt | 2,67 € | 2.563 € |
| davon Heizung und Warmwasser | 1,32 € | 1.267 € |
| alle Kostenarten zusammen | 3,68 € | 3.533 € |
Nach welchem Schlüssel wird verteilt?
Nach dem Schlüssel im Mietvertrag. Steht dort nichts, wird nach Wohnfläche verteilt, und Kosten mit erfasstem Verbrauch, etwa Wasser mit Wohnungszählern, nach Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB). Heiz- und Warmwasserkosten werden zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt.
Ausrechnen: Nebenkosten-Verteiler und Heizkostenverteilung.
Was muss in der Abrechnung stehen?
Für jede Kostenart die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel, der Anteil des Mieters und am Ende der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abrechnung für 2025 muss spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter sein: Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Grundsteuer umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten überträgt. Sie ist die erste Kostenart in § 2 BetrKV.
Darf die Hausverwaltung umgelegt werden?
Nein, bei Wohnraum gehören Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten.
Sind Reparaturen umlagefähig?
Nein. Die regelmäßige Wartung von Heizung, Aufzug oder Rauchwarnmeldern ist umlagefähig, die Reparatur nicht.
Darf ich Kabelfernsehen noch umlegen?
Nein, seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr. Seitdem sind die Kosten für Antenne und Kabel laut Mieterbund um rund 42 % gesunken.
Ausrechnen
Nebenkosten nach Schlüssel verteilen und die neue Vorauszahlung berechnen.
- RechnerNebenkosten-VerteilerNebenkosten nach Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten oder Verbrauch verteilen und den Anteil einer Wohnung sehen.Jetzt rechnen →
- RechnerHeizkostenverteilungHeiz- und Warmwasserkosten nach Heizkostenverordnung auf eine Wohnung verteilen, mit Warmwasseranteil nach § 9.Jetzt rechnen →
- RechnerNeue Vorauszahlung berechnenNach der Nebenkostenabrechnung: angemessene monatliche Vorauszahlung nach § 560 BGB, mit Mustertext.Jetzt rechnen →
Alle 17 Kostenarten in einer Abrechnung
Das Nebenkostenbuch kennt alle Kostenarten der Betriebskostenverordnung, verteilt sie nach dem Schlüssel Ihres Mietvertrags und erstellt für jeden Mieter eine druckfertige Abrechnung.
- § 2 Betriebskostenverordnung – Aufstellung der Betriebskosten
- § 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
- Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel für Deutschland (18.12.2025)
- Haufe: Betriebskostenspiegel des Mieterbunds (18.12.2025)
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information nach bestem Wissen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.