Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel: So teilen Vermieter richtig auf
- Der Abrechnungszeitraum bleibt gleich. Alter und neuer Mieter bekommen ihre Abrechnung nach dem Ende des Zeitraums, jeder für seine Tage.
- Betriebskosten werden taggenau verteilt, Heizkosten nach der Zwischenablesung und für den Rest nach Gradtagszahlen (§ 9b HeizkostenV). Tage ohne Mieter trägt der Vermieter.
- Die Zwischenablesung bezahlt der Vermieter, wenn der Mietvertrag nichts anderes sagt. Einen Teil der Kaution darf er bis zur Abrechnung zurückbehalten.
Keine eigene Abrechnung beim Auszug
Zieht ein Mieter im laufenden Jahr aus, rechnen Sie nicht sofort ab. Der Abrechnungszeitraum bleibt für das ganze Haus gleich, und der ausgezogene Mieter bekommt seine Abrechnung zusammen mit allen anderen, innerhalb der normalen Frist von zwölf Monaten nach dem Ende des Zeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
Lassen Sie sich beim Auszug die neue Anschrift geben. Für die Frist zählt, wann die Abrechnung beim Mieter ankommt: Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Betriebskosten nach Tagen verteilen
Die Kosten der Wohnung werden zeitanteilig auf alten und neuen Mieter verteilt, taggenau. Beispiel aus dem Abrechnungsjahr 2025: Der alte Mieter wohnt bis 31. Mai (151 Tage), die Wohnung steht im Juni leer (30 Tage), der neue Mieter zieht am 1. Juli ein (184 Tage).
| Grundsteuer der Wohnung 170,27 € | Tage | Anteil |
|---|---|---|
| Alter Mieter, 01.01.–31.05. | 151 | 70,44 € |
| Leerstand, 01.06.–30.06. (Vermieter) | 30 | 13,99 € |
| Neuer Mieter, 01.07.–31.12. | 184 | 85,84 € |
Wird nach Personen verteilt, zählen die Personen des jeweiligen Mieters für seine Tage. Verbrauchskosten wie Wasser teilen Sie nach den Zählerständen beim Wechsel, wenn die Wohnung eigene Zähler hat.
Die Miete für den angebrochenen Monat berechnet der Rechner für die anteilige Miete.
Heizkosten: Zwischenablesung und Gradtagszahlen
Für Heizung und Warmwasser schreibt § 9b HeizkostenV vor: Beim Wechsel wird abgelesen. Der Verbrauchsanteil wird nach den abgelesenen Werten verteilt, die übrigen Heizkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig. Ist keine Zwischenablesung möglich, werden alle Kosten nach diesen Maßstäben verteilt.
Gradtagszahlen verteilen den Heizbedarf auf die Monate: Januar 170 Promille, Juni bis August zusammen nur 40. Im Beispiel trägt der alte Mieter deshalb 57 % der Heizkosten, obwohl er nur 41 % der Tage da war. Für Ihre Zahlen: Heizkosten bei Mieterwechsel nach Gradtagszahlen.
Die Kosten der Zwischenablesung darf der Vermieter nicht auf alle Mieter umlegen. Er trägt sie selbst, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07).
Die Tage zwischen zwei Mietern
Liegt zwischen Auszug und Einzug eine Lücke, trägt der Vermieter die Kosten der Wohnung für diese Tage selbst. Die übrigen Mieter zahlen dafür nicht mehr. Wie das bei Fläche, Personen und Heizung genau geht: Nebenkosten bei Leerstand.
Vorauszahlungen und Kaution
- Vorauszahlungen: Abgezogen werden nur die Vorauszahlungen, die der jeweilige Mieter tatsächlich gezahlt hat, im angebrochenen Monat anteilig.
- Kaution: Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Den Rest zahlt er nach dem Auszug aus.
- Neuer Mieter: Seine Vorauszahlung richtet sich zunächst nach dem Mietvertrag. Nach seiner ersten Abrechnung können Sie sie anpassen: Vorauszahlung nach der Abrechnung anpassen.
Ausrechnen
Heizkosten nach Gradtagszahlen aufteilen und die Miete für den angebrochenen Monat berechnen.
Zwei Mieter, eine Wohnung, zwei Abrechnungen
Das Nebenkostenbuch verteilt bei Mieterwechsel alle Kosten tagesgenau, ohne Zwischenablesung die Heizkosten nach Gradtagszahlen, rechnet den Leerstand Ihnen zu und erstellt für alten und neuen Mieter je eine fertige Abrechnung.
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 9b HeizkostenV – Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel (gesetze.legal)
- ista: Gradtagszahlentabelle
- Berliner Mieterverein: Heizkostenabrechnung beim Mieterwechsel
- Berliner MieterGemeinschaft: BGH VIII ZR 19/07, Kosten der Zwischenablesung
- AnwaltOnline: BGH VIII ZR 71/05, Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information nach bestem Wissen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.