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Neue Nebenkosten­vorauszahlung nach der Abrechnung berechnen

Kosten laut Abrechnung und bisherige Vorauszahlung eintragen. Der Rechner zeigt die angemessene neue Vorauszahlung, das Ergebnis der Abrechnung und einen Mustertext für die Anpassung in Textform.

Kostenlos · ohne Anmeldung · Stand: November 2026

Kosten laut Abrechnung

Der Anteil dieses Mieters, wie er in der Abrechnung steht, vor Abzug der Vorauszahlungen. Hat der Mieter nur einen Teil des Jahres gewohnt, tragen Sie seine Monate ein. Gibt es keine getrennte Heizkosten-Vorauszahlung, lassen Sie das zweite Feld leer.

Bisherige Vorauszahlung
Absehbare Änderungen (optional)

Nur Änderungen, die konkret absehbar sind und die Sie belegen können, etwa ein neuer Grundsteuerbescheid oder ein höherer Gaspreis laut Versorger. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist nicht zulässig. Weniger Kosten mit Minus eintragen.

Rundung und Termin
Ergebnis
–
neue Vorauszahlung im Monat
Betriebskosten–
Heizkosten–
Ergebnis der Abrechnung–

Mustertext zum Kopieren

Das Nebenkostenbuch schlägt die neue Vorauszahlung für jeden Mieter automatisch vor und druckt sie mit Datum in die Abrechnung. Excel-Vorlage, 14,95 €. Zum Nebenkostenbuch →

Gerechnet wird nur in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden weder gespeichert noch gesendet.

§ 560 BGB

Wer die Vorauszahlung anpassen darf

Nach einer Abrechnung darf jede Seite die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB): der Vermieter nach oben, der Mieter nach unten. Eine Erklärung in Textform genügt, also Brief, E-Mail oder Fax. Die Zustimmung der anderen Seite ist nicht nötig, und eine Begründung schreibt das Gesetz nicht vor. Der neue Betrag gilt für die Zukunft, in der Praxis ab der nächsten Mietzahlung nach Zugang der Erklärung.

Zwischen zwei Abrechnungen darf der Vermieter die Vorauszahlung nicht einseitig erhöhen, auch nicht wegen eines neuen Grundsteuerbescheids. Er kann den Mieter aber um eine freiwillige Erhöhung bitten.

Angemessen

Was „angemessen“ heißt

  • Grundlage ist die letzte Abrechnung. Die Kosten des Mieters geteilt durch die abgerechneten Monate ergeben die angemessene Vorauszahlung.
  • Absehbare Änderungen dürfen hinein, wenn sie konkret sind: ein neuer Grundsteuerbescheid, ein höherer Gaspreis laut Versorger, ein neuer Hausmeistervertrag.
  • Kein pauschaler Sicherheitszuschlag. Einen Zuschlag von 10 % auf alle Kosten „zur Sicherheit“ hat der Bundesgerichtshof abgelehnt (Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).
  • Die Abrechnung muss stimmen. Eine Anpassung setzt eine formell und inhaltlich richtige Abrechnung voraus (BGH, Urteile vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).
Beispiel

So rechnet der Rechner

Die Abrechnung 2025 ergibt für einen Mieter 1.632 € Betriebskosten und 1.368 € Heiz- und Warmwasserkosten, bisher zahlt er 155 € und 100 € im Monat.

  • Betriebskosten: 1.632 € ÷ 12 = 136 € im Monat.
  • Heizkosten: 1.368 € ÷ 12 = 114 € im Monat.
  • Zusammen 250 € statt bisher 255 €. Die Abrechnung endet mit einem Guthaben von 60 € (3.000 € Kosten, 3.060 € gezahlt).

Kündigt der Versorger 8 % höhere Gaspreise an, dürfen Sie die Heizkosten-Vorauszahlung um diese 8 % erhöhen: 114 € × 1,08 = 123,12 €, aufgerundet 124 €. Für einen neuen Grundsteuerbescheid tragen Sie den Mehrbetrag dieses Mieters im Jahr ein.

Mehr dazu, mit typischen Fehlern: Vorauszahlung nach der Abrechnung anpassen und Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung 2025.

Fragen

Häufige Fragen

Wann darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?

Nach einer Abrechnung, durch Erklärung in Textform (§ 560 Abs. 4 BGB). Die Zustimmung des Mieters ist nicht nötig. Zwischen zwei Abrechnungen ist eine einseitige Erhöhung nicht erlaubt.

Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?

Angemessen ist ein Zwölftel der Kosten laut letzter Abrechnung, plus konkret absehbare Steigerungen wie ein neuer Grundsteuerbescheid oder ein höherer Energiepreis. Ein pauschaler Zuschlag von 10 % zur Sicherheit ist nicht zulässig (BGH, VIII ZR 294/10).

Ab wann gilt die neue Vorauszahlung?

Für die Zukunft, in der Praxis ab der nächsten Mietzahlung nach Zugang der Erklärung. Rückwirkend kann die Vorauszahlung nicht erhöht werden.

Darf der Mieter die Vorauszahlung senken?

Ja. Nach einer Abrechnung kann auch der Mieter die Vorauszahlung in Textform auf eine angemessene Höhe herabsetzen, etwa wenn die Abrechnung ein deutliches Guthaben ergibt. Dieses Recht kann der Mietvertrag nicht ausschließen.

Muss ich die Erhöhung begründen?

Das Gesetz verlangt keine Begründung. Es ist aber sinnvoll, auf die Abrechnung zu verweisen und absehbare Steigerungen zu nennen. Sie müssen sie auf Nachfrage belegen können.

Für Vermieter: die ganze Abrechnung an einem Nachmittag

Das Nebenkostenbuch ist die Excel-Vorlage für private Vermieter: Betriebs- und Heizkosten nach BetrKV und Heizkostenverordnung, CO2-Aufteilung, Mieterwechsel und ein fertiger Brief je Mieter. 14,95 €, kein Abo.

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Quellen

Der Rechner folgt § 560 Abs. 4 BGB und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Was im Mietvertrag vereinbart ist, kann abweichen. Er ersetzt keine Rechtsberatung.