Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung 2025: Was Vermieter wissen müssen

Darf die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?

Ja, wenn es vereinbart ist. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung: „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“). Umlegen dürfen Sie sie, wenn der Mietvertrag die Betriebskosten auf den Mieter überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt.

Steht im Mietvertrag keine Umlage der Betriebskosten, ist die Grundsteuer mit der Miete abgegolten. Dann können Sie sie auch nach der Reform nicht zusätzlich verlangen.

Was sich seit 2025 geändert hat

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet: in den meisten Ländern nach dem Bundesmodell, in einigen Ländern nach eigenen Modellen, dazu kommen neue Hebesätze der Gemeinden. Für viele Häuser ist die Grundsteuer gestiegen, für manche gesunken. Die Bescheide nach altem Recht gelten für 2025 nicht mehr.

Die Abrechnung für 2025 ist deshalb für viele Vermieter die erste mit der neuen Grundsteuer. Mieter sehen die Änderung hier zum ersten Mal, denn eine höhere Grundsteuer allein berechtigt nicht dazu, die Vorauszahlung im laufenden Jahr zu erhöhen.

In die Abrechnung gehört der Betrag, den der Bescheid für 2025 festsetzt. Rechnen Sie nach dem Zahlungsdatum ab, sind es die Zahlungen, die Sie im Jahr 2025 geleistet haben. Zu den Rechenwegen: Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung.

Wie Sie die Grundsteuer verteilen

Verteilt wird nach dem Schlüssel, der im Mietvertrag steht. Fehlt eine Regel, gilt die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).

• Vermietete Eigentumswohnung: Jede Wohnung hat ihren eigenen Bescheid. Diesen Betrag ordnen Sie Ihrem Mieter direkt zu, ohne Schlüssel. Mehr dazu: Nebenkostenabrechnung für die Eigentumswohnung.
• Leerstand: Den Anteil leerer Wohnungen tragen Sie selbst, die anderen Mieter zahlen dafür nicht mehr: Nebenkosten bei Leerstand.
• Mieterwechsel: Alter und neuer Mieter zahlen nach ihren Tagen.

Für andere Schlüssel und mehrere Kostenarten gibt es den Nebenkosten-Verteiler.

Die Vorauszahlung an die neue Grundsteuer anpassen

Nach der Abrechnung dürfen Sie die Vorauszahlung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Grundlage ist die Abrechnung 2025, die die neue Grundsteuer schon enthält. Liegt Ihnen für 2026 ein weiterer, höherer Bescheid vor, dürfen Sie auch diesen konkreten Mehrbetrag berücksichtigen. Einen pauschalen Zuschlag „zur Sicherheit“ dürfen Sie nicht aufschlagen.

Wie das genau geht: Vorauszahlung nach der Abrechnung anpassen. Den Betrag und einen Mustertext liefert der Rechner für die neue Vorauszahlung.

Wenn sich der Bescheid nachträglich ändert

Viele Eigentümer haben gegen den neuen Grundsteuerwert Einspruch eingelegt, manche Gemeinden haben Hebesätze nachträglich geändert. Für die Abrechnung gilt:

• Bescheid steigt nachträglich: Die Nachforderung ist auch nach der Abrechnungsfrist möglich, weil Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Sie müssen die Nachforderung aber zügig erheben, nach dem Bundesgerichtshof in der Regel innerhalb von drei Monaten, nachdem das Hindernis weggefallen ist, also etwa nach dem geänderten Bescheid (Urteil vom 20.05.2026, VIII ZR 6/24). Haben Sie gegen den Bescheid Einspruch eingelegt, läuft die Frist erst, wenn feststeht, ob und wie weit er geändert wird.
• Vorbehalt: Ist der Bescheid noch nicht endgültig, schreiben Sie in die Abrechnung, dass Sie sich eine Nachberechnung der Grundsteuer vorbehalten. Einen solchen Vorbehalt hat der Bundesgerichtshof gebilligt (Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).
• Bescheid sinkt nachträglich: Die Erstattung vom Finanzamt oder der Gemeinde steht in der Regel anteilig den Mietern zu. Geben Sie sie mit einer korrigierten Abrechnung weiter.

Was der Mieter sehen darf

In der Abrechnung müssen für die Grundsteuer wie für jede Kostenart die Gesamtkosten, der Schlüssel, der Anteil des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen stehen. Der Mieter darf den Grundsteuerbescheid einsehen. Legen Sie ihn deshalb zu den Belegen der Abrechnung. Fragen Mieter nach der deutlichen Erhöhung, hilft ein kurzer Satz in der Abrechnung, etwa: „Die Grundsteuer ist durch die Grundsteuerreform ab 2025 neu festgesetzt worden.“

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• RechnerNeue Vorauszahlung berechnenNach der Nebenkostenabrechnung: angemessene monatliche Vorauszahlung nach § 560 BGB, mit Mustertext.Jetzt rechnen →
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