Nebenkosten bei Leerstand: Wer zahlt für die leere Wohnung?

Das Leerstandsrisiko liegt beim Vermieter

Werden die Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt, darf der Vermieter die leere Wohnung nicht einfach herausrechnen. Er trägt die Anteile leerstehender Wohnungen grundsätzlich selbst. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05).

Einen anderen Schlüssel, etwa nur nach vermieteter Fläche, kann der Vermieter wegen des Leerstands in der Regel nicht verlangen. Nur ausnahmsweise, etwa bei sehr hohem und dauerhaftem Leerstand, kommt eine Änderung in Betracht, wenn die Geschäftsgrundlage gestört ist (§ 313 BGB).

So zählt die leere Wohnung bei jedem Schlüssel

Steht die Wohnung nur einen Teil des Jahres leer, rechnen Sie zeitanteilig: Der Vermieter trägt die Tage ohne Mieter.

Für den Personenschlüssel gibt es keine feste Regel. Der Bundesgerichtshof hält es für möglich, für die Zeit des Leerstands eine angenommene Person anzusetzen, vor allem bei Kosten, die nicht von der Personenzahl abhängen, etwa Müll oder Entwässerung. Bei nur kurzem Leerstand kann es auch angemessen sein, ihn gar nicht zu berücksichtigen (Beschluss vom 08.01.2013, VIII ZR 180/12).

Rechenbeispiel: Dachgeschoss bis Mitte März leer

Haus mit 420 m², Grundsteuer 2025: 986,40 €. Die Dachgeschosswohnung mit 86,50 m² ist vom 1. Januar bis 14. März leer, also 73 Tage.

• Anteil der Wohnung im ganzen Jahr: 986,40 € ÷ 420 m² × 86,50 m² = 203,15 €.
• Davon für die leeren Tage: 203,15 € × 73 ÷ 365 = 40,63 €, die trägt der Vermieter.
• Für die übrigen 292 Tage zahlt der neue Mieter 162,52 €.

Die anderen Mieter zahlen genau so viel, als wäre die Wohnung das ganze Jahr vermietet gewesen.

Heizkosten der leeren Wohnung

Für die Heizkosten hat der Bundesgerichtshof die Frage nicht ausdrücklich entschieden. Üblich und nach Ansicht des Deutschen Mieterbunds richtig ist: Der Vermieter trägt für die leere Wohnung den Grundkostenanteil (je nach Vertrag 30 bis 50 %) und den gemessenen Verbrauch, etwa für Frostschutz. Fällt der Leerstand in die Zeit zwischen zwei Mietern, werden die Grundkosten nach Gradtagszahlen verteilt: Heizkosten bei Mieterwechsel.

Tipp: Heizen Sie eine leere Wohnung im Winter auf niedriger Stufe, damit Leitungen nicht einfrieren und sich kein Schimmel bildet. Die Kosten dafür tragen Sie ohnehin selbst.

Leerstand in der Abrechnung zeigen

In der Abrechnung jedes Mieters stehen die Gesamtkosten und die Gesamtfläche des Hauses, also einschließlich der leeren Wohnung. Den Anteil der leeren Wohnung müssen Sie den Mietern nicht gesondert ausweisen. Für Ihre eigene Übersicht und die Steuererklärung ist es aber hilfreich, den Vermieteranteil für Leerstand getrennt festzuhalten.

Bei einem Mieterwechsel mit Lücke: Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel.

Ausrechnen

Nebenkosten nach Schlüssel verteilen und Heizkosten bei Leerstand zwischen zwei Mietern aufteilen.

• RechnerNebenkosten-VerteilerNebenkosten nach Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten oder Verbrauch verteilen und den Anteil einer Wohnung sehen.Jetzt rechnen →
• RechnerHeizkosten bei MieterwechselHeizkosten nach Gradtagszahlen auf alten und neuen Mieter verteilen, mit Leerstand und Zwischenablesung.Jetzt rechnen →