Überbelegung: Wie viele Personen dürfen in einer Wohnung wohnen?

Josef Köhn · Rasterkontor · Stand: November 2026

Kurz gesagt

Ein Bundesgesetz mit Mindestfläche gibt es nicht. Einige Länder schreiben eine vor: Berlin, Bremen und Hessen 9 m² je Person, Nordrhein-Westfalen 10 m².
Gerichte nehmen oft diese Faustregel: keine Überbelegung, solange je Erwachsenem oder je zwei Kindern unter 13 Jahren rund 12 m² da sind, bei Familien im Schnitt 10 m² je Person.
Ehepartner und eigene Kinder dürfen Sie in der Regel ohne Erlaubnis aufnehmen. Wird es extrem eng, kann der Vermieter trotzdem kündigen: 4 Personen auf 26 m² waren dem Amtsgericht München zu viel.

Landesrecht

Gibt es eine Mindestfläche pro Person?

Bundesweit nicht. Einige Länder haben ein Gesetz zur Wohnungsaufsicht mit festen Werten:

Land	je Person	Kind bis 6
Berlin	9 m²	6 m²
Bremen	9 m²	6 m²
Hessen	9 m²	9 m²
Nordrhein-Westfalen	10 m²	10 m²

Grundlage: § 7 Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin, § 8 Bremisches Wohnungsaufsichtsgesetz, § 7 Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz und § 10 Wohnraumstärkungsgesetz NRW (seit 2021). In Hessen und NRW gibt es keinen eigenen Wert für Kinder.

Wer nur ein Zimmer bewohnt und Küche und Bad mitbenutzen kann, braucht in Nordrhein-Westfalen 8 m², in Berlin 6 m² (Kinder bis 6 Jahre 4 m²). Bayern hat sein Wohnungsaufsichtsgesetz Ende 2004 abgeschafft. In den übrigen Ländern fragen Sie bei Ihrer Stadt nach, ob es eigene Regeln gibt.

Ist eine Wohnung überbelegt, kann die Gemeinde verlangen, dass so viele Bewohner ausziehen, bis es wieder passt. In Nordrhein-Westfalen darf sie das erst anordnen, wenn zumutbarer Ersatzwohnraum da ist. Wer dort eine Wohnung überbelegt vermietet, handelt ordnungswidrig, das Bußgeld kann bis zu 500.000 € betragen.

Faustregel

Was sagen die Gerichte?

Im Mietrecht gibt es keine feste Zahl, die Gerichte entscheiden im Einzelfall. Oft genannt wird diese Faustregel: keine Überbelegung, solange je Erwachsenem oder je zwei Kindern unter 13 Jahren etwa 12 m² da sind, bei Familien im Schnitt 10 m² je Person. So hat es das Amtsgericht München 2015 formuliert (415 C 3152/15), ähnlich schon das Amtsgericht Nürnberg 1991.

Wie unterschiedlich das ausgehen kann, zeigen ältere Urteile: 5 Personen auf 50 m² waren dem Oberlandesgericht Frankfurt 1994 nicht zu viel, 7 Personen auf 70 m² sah das Bundesverfassungsgericht 1993 als Überbelegung an (Urteilssammlung des Berliner Mietervereins).

Tabelle

Wie viele Personen für wie viele Quadratmeter?

Wohnfläche	9 m²	10 m²	12 m²
30 m²	3	3	2
40 m²	4	4	3
50 m²	5	5	4
60 m²	6	6	5
70 m²	7	7	5
80 m²	8	8	6
100 m²	11	10	8

Höchstzahl der Personen bei 9 m² je Person (Berlin, Bremen, Hessen), 10 m² (NRW) und 12 m² (Faustregel der Gerichte). Das sind Mindestwerte, keine Empfehlung. In Berlin und Bremen zählen Kinder bis 6 Jahre mit 6 m², bei der Faustregel der Gerichte zählen zwei Kinder unter 13 Jahren wie ein Erwachsener.

Maßgeblich ist die Wohnfläche. Flächen unter Dachschrägen zählen nur teilweise mit, das rechnet der Wohnflächen-Rechner aus.

Familie

Darf der Vermieter wegen Familienzuwachs kündigen?

Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und eigene Kinder dürfen Sie in der Regel ohne Erlaubnis des Vermieters aufnehmen. Sie gelten nicht als „Dritte“, für die Sie eine Erlaubnis bräuchten (Haufe). Die Geburt eines Kindes ist deshalb grundsätzlich kein Grund für eine Kündigung (Kanzlei Herfurtner). Geschwister und andere Verwandte zählen nicht dazu.

Wird die Wohnung aber extrem eng, kann der Vermieter trotzdem kündigen. Vor dem Amtsgericht München lebten Eltern mit zwei kleinen Kindern in einer Ein-Zimmer-Wohnung mit knapp 26 m², rund 4 m² je Person. Das Gericht hielt die Kündigung für wirksam. Der Münchner Mieterverein hält das Urteil für fragwürdig: Für eine Kündigung müsse die Wohnung gefährdet sein. In vielen Fällen muss der Vermieter vorher abmahnen.

Untervermietung

Darf der Vermieter die Untervermietung wegen Überbelegung ablehnen?

Ja. Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Der Vermieter darf sie aber verweigern, wenn der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde.

Wann das so ist, entscheidet wieder der Einzelfall. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg sah 2014 bei vier Personen auf rund 81 m² keine Überbelegung und gab der Mieterin recht (23 C 226/13). Auch das Amtsgericht Paderborn verlangte 2023 die Erlaubnis, weil Fläche und Bewohnerzahl passten (50c C 156/23).

Fragen

Häufige Fragen

Wie viele Quadratmeter braucht eine Person mindestens?

In Berlin, Bremen und Hessen 9 m², in Nordrhein-Westfalen 10 m². In Berlin und Bremen reichen für Kinder bis 6 Jahre 6 m². Ein Bundesgesetz gibt es nicht.

Wie viele Personen dürfen in einer 2-Zimmer-Wohnung wohnen?

Das Gesetz zählt Quadratmeter, nicht Zimmer. In einer Wohnung mit 50 m² sind es nach Berliner und nach NRW-Recht höchstens 5 Personen, nach der Faustregel der Gerichte rund 4 Erwachsene.

Darf der Vermieter wegen Überbelegung kündigen?

Ja, wenn die Wohnung erheblich überbelegt ist, meist erst nach einer Abmahnung. Das Amtsgericht München bestätigte die Kündigung bei 4 Personen auf 26 m².

Darf ich meinen Ehepartner und meine Kinder einfach aufnehmen?

In der Regel ja, ohne Erlaubnis des Vermieters. Für andere Personen, auch Geschwister, brauchen Sie meist seine Zustimmung.

Rechner

Ausrechnen

Wohnfläche mit Dachschrägen berechnen und die Miete in der WG fair aufteilen.

Quellen

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information nach bestem Wissen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.